¿Cómo afecta la Ley de Vivienda a la compra de inmuebles?

El recién aprobado anteproyecto de Ley de Vivienda no solo tendrá efectos sobre el precio del alquiler, congelándolo y bajándolo en zonas tensionadas, sino que también repercutirá en la oferta de viviendas en venta y en los precios. Los propietarios que tienen pisos en alquiler están comunicando a las agencias inmobiliarias que piensan vender sus viviendas cuando venzan los contratos de arrendamiento. Por otro lado, la penalización a las viviendas vacías con el recargo del IBI también puede hacer que salgan a la venta más inmuebles, mientras que la obligatoriedad de que existan viviendas protegidas en todas las nuevas construcciones podría elevar los precios para compensar la pérdida de ganancias de las promotoras. De esta manera, la Ley trastocará indirectamente el mercado de la compraventa, y también el de las hipotecas.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) advierte de que gran parte de los arrendadores, “cuyas viviendas en alquiler están por finalizar sus contratos”, les están comunicando, “ante la incertidumbre que está creando las nuevas medidas gubernamentales sobre el alquiler y su intervención en el mercado, su intención de vender sus viviendas al vencimiento del contrato”. El director de ANA, José Ramón Zurdo, explica que cuando el pequeño propietario consiga salir del área tensionada comprobará que su alquiler ha quedado totalmente desfasado en comparación al coste de la vida, y como consecuencia, miles de propietarios sacarán sus viviendas del alquiler, para venderlas o cerrarlas.

Para ANA, si esta ley se aprueba definitivamente en los términos expuestos en el anteproyecto, se romperá equilibrio y la unidad de mercado. Por un lado, aparecerán alquileres a dos velocidades, entre las zonas que funcionen con libertad y las que estén intervenidas, con rentas congeladas y aumento de las duraciones de los contratos, lo que puede provocar un trasvase de alquileres de unas zonas a otras. Además, la Agencia denuncia que al haber comunidades autónomas que no aplicarán la ley habrá una discriminación entre regiones, que se suma a la discriminación de derechos que recoge el anteproyecto entre gran tenedor de viviendas y pequeño tenedor. Se producirá un descenso acusado de la oferta de alquiler y una desaparición importante de la inversión privada en alquileres. A la par, estos inmuebles se pondrán en venta, por lo que aumentará la oferta y los precios de las hipotecas descenderán. No obstante, otros apartados de la ley podrían disparar los precios, apunta iAhorro.

IBI y viviendas protegidas

El aumento de las viviendas que se pondrán a la venta no se deberá solo a las zonas tensionadas, sino también al recargo del IBI de hasta un 150% que contempla la Ley de Vivienda para los inmuebles vacíos, explica iAhorro. Con la nueva normativa, si la vivienda lleva más de dos años vacía, sin causa justificada, y pertenece a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial, el incremento mínimo será del 50%. Si ese periodo se eleva a tres años, el recargo será del 100%. Además, contempla la posibilidad de añadir un recargo del 50% más en el caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Esto implica que si en Madrid el IBI medio que se paga es de 660 euros (según la OCU), una persona que tenga una casa vacía durante dos años tendría que pagar 1.320 euros. Esto se va a aplicar a personas que tengan más de cuatro viviendas vacías, por lo tanto, el coste se eleva a 5.280 euros. “Con esta medida los propietarios se plantearán vender las viviendas, por lo tanto, existe la posibilidad de que aumente la oferta en el mercado inmobiliario. Esto podría llevar incluso a la bajada de precios, pero no en todas las poblaciones, porque al final en grandes ciudades como Madrid o Barcelona la demanda es muy alta”, explica Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro.

Mientras que unas medidas aumentarán previsiblemente la oferta de vivienda en venta y, ante esta abundancia, sus precios podrían reducirse, otros puntos de la ley tendrán el efecto contrario, según los expertos. El texto incluye que las promotoras tendrán que indemnizar al comprador si se retrasa en los plazos de entrega de la vivienda. Estos obstáculos repercutirán en la construcción de vivienda nueva y “la eliminación en la flexibilidad de los plazos podrían acarrear un aumento del precio de los inmuebles, que será mayor o menor en función del porcentaje de penalización”, asegura Colombelli.

Además, el 30% de las viviendas que se construyan tendrán que ser destinadas a Vivienda de Protección Oficial (VPO), según la nueva normativa, y un 15% de la misma tendrá que ser obligatoriamente para alquiler social. El Gobierno prevé en la ley compensar a las promotoras por esa obligación: permitir construir un 30% más o conceder otro suelo urbanístico, entre otras soluciones. “Si un tercio del parque inmobiliario se destina a alquiler social y VPO las ganancias de las promotoras no serán las mismas que las planteadas en los proyectos. Esto podría provocar que haya menos construcciones, una reducción de la oferta y, en consecuencia, un aumento de precios”, advierte el director de Hipotecas de iAhorro.