Guía del alquiler: estos son los diferentes tipos de contratos que existen

El mercado del alquiler en España lleva un tiempo enfrentándose a un exceso de demanda haciendo, por tanto, que su oferta no pare de menguar y esta reducción se esté traduciendo cada vez en mayores precios. Sin embargo, cada vez son más españoles los que deciden vivir de alquiler, ya que estos inmuebles suponen el refugio de aquellos que no tienen otra alternativa económica. Por tanto, antes de tomar esta decisión, es necesario saber el tipo de contrato de alquiler que se debe firmar con el arrendador para que no se cometa ningún tipo de error contractual por desconocimiento. Dada la gran variedad de estos convenios, desde el portal inmobiliario de Fotocasa junto con la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), han elaborado una guía con los tipos de contratos de alquiler que existen para que tanto el arrendador como el arrendatario sepan diferenciarlos.

Alquileres regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Alquiler de vivienda

De acuerdo con el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se considera el arrendamiento de una vivienda aquel que “recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

Las normas reguladoras de este tipo de alquiler también se aplicarán al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y otras dependencias, espacios o servicios cedidos que sean accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Estos arrendamientos se regirán por pactos y condiciones determinados por ambas partes, cuya regulación viene determinada por la ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Las fianzas de alquiler máximas que se pueden exigir a los inquilinos para este tipo de contratos es de una mensualidad de renta, y en concepto de garantías complementarias, dos meses de rentas.

La única excepción a esta regulación se da en el arrendamiento de las viviendas suntuarias. En este sentido, son viviendas cuya superficie es superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual excede en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. Por tanto, estos arrendamientos se regirán por los pactos alcanzados por las partes, y, en su defecto, por lo dispuesto en la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

Alquiler para uso distinto del de vivienda

Estos son aquellos alquileres que aunque recaen sobre una edificación -independientemente de si es habitable o no- estos tienen “como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”. En concreto, tendrán esta consideración arrendamientos de fincas de temporada, de locales para ejercerse una actividad industrial, oficinas para uso comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, entre otros.

La regulación de este tipo de arrendamientos se deja a voluntad de las partes contratantes y, eso su defecto, se aplicarían las normas dispuestas en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Las fianzas máximas que se pueden exigir a estos inquilinos es de dos mensualidades de renta, aunque si es en concepto de garantías complementarias, esta cuantía es libre.

El tiempo de duración del contrato del alquiler de temporada en estos casos suele ser en su mayoría de menos de un año. No obstante, existe la falsa carencia de que si no se ha hecho correctamente, el arrendador puede recuperarlos al año. Por tanto, estas son las cláusulas que debe incluir este tipo de contrato para diferenciarlo de uno de la vivienda:

• Se debe indicar cuál es la finalidad por la que se realiza la ocupación temporal (estudiantil, laboral, vacacional, obras, etc.): Tiene que ser una causa cierta.
• Hay que dejar constancia en el contrato que el inquilino mantiene su domicilio habitual en otro lugar diferente al del alquiler, que normalmente suele coincidir con el lugar donde está empadronado. Por tanto, al contrario, la manera de demostrar que el contrato suscrito no es un alquiler de temporada sino de vivienda, es demostrar que el inquilino no tiene otra vivienda donde residir habitualmente.

Alquiler de habitaciones

Estos son los arrendamientos en los que se alquila una habitación o parte de una vivienda con calefacción, baño y cocina, es decir, los servicios mínimos para que se pueda considerar habitable. A este tipo de alquiler se le aplicarían las misma normas del arrendamiento de viviendas, aunque si solo se hiciera por una temporada concreta, a este alquiler se le aplicarían las normas que regulan los arrendamientos de temporada.

Alquiler de viviendas protegidas

Después de que haya transcurrido el tiempo indicado en la protección, que suele ser de diez años, o tras haber sido descalificadas, estas pueden arrendarse. Pese a que están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), estas tienen unas características especiales, como el precio del alquiler, ya que este no es libre, sino que viene fijados por módulos que se aplican sobre la superficie útil de las viviendas que se alquilan, no sobre la construida. Asimismo, la redacción de los contratos deben cumplir unos requisitos de formalidad como el expediente administrativo que regula su protección, aquellos anejos declarados inseparables en la calificación administrativa como garajes o trasteros, y los contratos deben ser visados por el órgano administrativo que otorga la protección, siendo necesario pagar una tasa por norma general por el visado.

Alquiler con opción a compra

Este contrato de alquiler incluye la opción a compra, durante la vigencia del contrato o cuando termine en el precio y condiciones pactadas. Estos arrendamientos se rige por la LAU, por las normas del Código Civil y por la autonomía de la voluntad de las partes contratantes.

Esta fórmula es utilizada por muchas promotoras de viviendas para vender y para facilitar a los inquilinos que durante un tiempo puedan utilizar la vía del arrendamiento. Asimismo, normalmente por concederse la opción de compra se suele exigir una cantidad en concepto de prima por la opción concedida, cantidad que si se realiza la venta se descuenta del precio final. Por tanto, por norma general se suele pactar el descontar del precio final de venta todas o gran parte de las cantidades abonadas por los inquilinos durante el arrendamiento hasta el ejercicio de la opción.

Alquileres excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Alquileres de hospedaje

Este alquiler consiste en arrendar habitaciones como vivienda. Estos están regulados, por una parte, por los artículos 1783 y 1784 del Código civil, y por la otra, por la doctrina y jurisprudencia de los tribunales. Estos suelen ser atípicos y complejos ya que combinan varios arrendamientos: el de la habitación, de servicios que se presentan en esta habitación, el arrendamiento de obra (las comidas, los desayunos, las cenas), y el contrato de depósito de todos los bienes que se introducen en las habitaciones.

Alquileres turísticos

Estos inmuebles prestan servicios complementarios propios de hoteles y deben ser comercializados a través de canales de oferta turística. Estos alquileres no pueden ser de habitaciones, porque por regla general el arrendamiento turístico implica alquilar una vivienda completa, amueblada y equipada

Alquiler de habitaciones

Este arrendamiento se da cuando se alquila la habitación de una vivienda y los elementos comunes de la casa, como salón, cocina y baño se comparten con los otros inquilinos de las otras habitaciones. Este tipo de arrendamientos están sujetos al Código Civil.

Alquiler de viviendas según cargo o servicio

Estas son viviendas asignadas dependiendo del cargo o servicio que presten los inquilinos como porteros, guardas o funcionarios, entre otros.

Alquiler de viviendas universitarias

Estas viviendas son las asignadas por la universidad a los alumnos matriculados o al personal docente o administrativo.

Alquiler de viviendas protegidas de promoción pública

Estos son arrendamientos regulados por la Legislación administrativa aunque tienen unas características especiales que las hacen diferentes y los arrendamientos deben cumplir unos determinados requisitos de capacidad económica; además no pueden ser titulares, en propiedad o a través de cualquier otro derecho de goce, de otras viviendas.

El precio de estos inmuebles no es libre, sino que viene fijado por módulos que se aplican sobre la superficie útil de las viviendas que se alquilan, no sobre la construida. Asimismo, la redacción de los contratos deben cumplir unos requisitos de formalidad como el expediente administrativo que regula su protección, aquellos anejos declarados inseparables en la calificación administrativa como garajes o trasteros, y los contratos deben ser visados por el órgano administrativo que otorga la protección, siendo necesario pagar una tasa por norma general por el visado.

Alquiler de Industria

En este caso se alquila un local con vida propia o industria en pleno funcionamiento con sus instalaciones, su fondo de comercio o mobiliario, entre otros. Estos están sujetos al Código Civil.