Los inversores preparan la chequera para comprar viviendas sin financiación

Los inversores se preparan para tirar de chequera y comprar vivienda. Si este año el 70% de las aproximadamente 620.000 operaciones que se van a cerrar necesitarán de hipoteca, el año próximo el porcentaje se reducirá al 64%. Según las previsiones de pisos.com, en 2023 se comprarán unas 551.000 viviendas, de las que 358.000 requerirán de financiación. El resto se pagarán al contado fundamentalmente por inversores. “Los que suelen tener capacidad de pago y no necesitan de crédito responden al perfil de los inversores”, explicó ayer Ferran Font, jefe de Estudios de pisos.com, durante la presentación de las previsiones de mercado de este portal inmobiliario para el cierre de este año y el que viene.

Font aseguró que en el mercado español existe “demanda de inversores porque ven el inmobiliario como un valor refugio que da rentabilidades y seguridad”. La rentabilidad bruta del alquiler en el tercer trimestre, por ejemplo, fue del 7,1% en las capitales de provincia, frente al 5,3% de hace diez años, según datos de idealista. La propia pisos.com la situó en el 6,36% en el segundo trimestre del año, lo que da idea de lo atractivo que puede resultar este mercado.

El retroceso tanto del número de operaciones como del número de hipotecas esperado para el año próximo refleja también el enfriamiento que se espera en la compra por parte de las familias. “Hasta el verano, el ritmo de las operaciones ha sido extraordinario. El ahorro acumulado favoreció las transacciones en un intento de los ciudadanos por protegerse de la inflación y aprovechar las extraordinarias condiciones de financiación, pero el cambio de postura del Banco Central Europeo [que ha subido tipos para frenar la inflación] ha sido todo un punto de inflexión”, explicó Font. Según el portavoz del portal inmobiliario, se ha producido una especie de reacción en cadena. “El colchón de liquidez de las familias se ha reducido debido a los elevados precios de productos y suministros básicos como la alimentación y la energía. Para paliar la inflación, se encarecen los préstamos, lo que eleva la capacidad de endeudamiento y desalienta el apalancamiento a largo plazo”, explicó. Algo que no le ocurre a los inversores que tienen músculo financiero y pueden, con ello, evitar los crecientes costes de financiación.

A pesar de prever un parón, Font no espera ni mucho menos un hundimiento del mercado. En lo que a precios se refiere, el jefe de estudios de pisos.com asegura que “un retroceso profundo es poco probable porque la vivienda viene de tocar suelo tras el desplome de 2008. Es obvio que hay micromercados donde los contrapesos no están calibrados, pero la distancia frente a los máximos permite que hablemos de un mercado bastante proporcionado. Es por ello que se baraja una horquilla para 2023 de un mínimo de un -1% si la inflación tarda en controlarse y de máximo un 3% si el escenario mejora a partir de primavera”, argumenta el directivo. No obstante, la singularidad territorial jugará un papel fundamental. “Los mercados tradicionalmente dinámicos permanecerán estables y arrojarán repuntes razonables, pero en las zonas con menos tracción los ajustes no se harán esperar”, añade.

Bajada de operaciones

En cuanto a las ventas, Font explica que el acumulado de operaciones hasta septiembre es muy importante, pero también que, dados los problemas con la inflación y el encarecimiento de la financiación, “es innegable que el bolsillo de los españoles huirá de los grandes desembolsos este invierno”. Font opina que el recorte se trasladará a 2023, estimando una bajada del 11% en las operaciones y unas 550.000 compraventas. “Las compras van a ser mucho más meditadas con el fin de no elevar las tasas de esfuerzo a niveles difícilmente manejables, pero al menos irán de la mano de una oferta que también será más comedida en volumen”, añade.

Si las previsiones para el mercado de compraventa son complejas en un momento con el actual, las del alquiler todavía lo son más porque no hay fecha concreta para la aplicación en firme de unas medidas intervencionistas -la Ley de Vivienda- que llevan varios años debatiéndose. Lo que Font tiene claro es que “el alquiler es un mercado muy reactivo: si se llega a la capacidad máxima de gasto de las familias, la curva a la baja no tardará en visualizarse”. Igualmente, las brechas entre ubicaciones son notables. “Las capitales y primeras coronas metropolitanas tiran de las rentas hacia arriba, que han ido compensando los ajustes que tuvieron lugar en época pandémica”, asegura Font, añadiendo que “la falta de oferta de vivienda en alquiler es un factor enquistado” que se agravará en 2023. “Crecerá el número de inquilinos porque muchas personas se verán expulsadas de la compra por la rigidez financiera”, advirtió. Pisos.com prevé un encarecimiento de las mensualidades del 3,4% en 2022 y del 2% en 2023 sin tener en cuenta la dependencia regulatoria.