Los avales ICO, otro riesgo que amenaza con inflar más el precio de la vivienda

Recurrir a la línea de avales del ICO aprobada el martes por el Consejo de Ministros puede que sea la única salida que vayan a tener algunos jóvenes o familias con menores a cargo con capacidad de pago pero sin ahorros para comprar una vivienda. Pero acogerse a estas subvenciones les supondrá, a la larga, un mayor desembolso para adquirir la vivienda. Además, las experiencias de otros países como Inglaterra demuestran también que se trata de una medida que acaba por encarecer el precio de la vivienda.

El inglés es el caso documentado más reciente a este respecto. Este país puso en marcha en 2013 el programa «Help to buy», al que puso fin en marzo de 2023, para permitir a las familias con menos recursos obtener un préstamo hipotecario avalado por el Estado de hasta el 95% del valor de la casa. La ayuda, aunque ha posibilitado que 340.000 familias consigan un hogar, también ha contribuido a inflar los precios.

«El plan de ayuda para la compra de casas del gobierno ha hecho subir los precios de la vivienda en Inglaterra y no ha logrado ofrecer una buena relación calidad-precio para los contribuyentes», advierte un informe elaborado por la Cámara de los Lores británica que se dio a conocer meses antes de poner punto y final a la medida. El documento añade que «con el actual esquema, los precios se inflan por encima del valor de las ayudas, sobre todo en áreas donde más se necesitan». A este respecto, el análisis abundaba en que el «Help to buy» había provocado que en la capital británica y en aquellos puntos donde había más problemas de demanda, la ayuda se fuera directamente al precio.

Hipoteca más cara

Respecto al coste, el comparador financiero Kelisto advierte de que los que opten por un aval ICO podrían llegar a tener que pagar hasta un 25% más. El aval ICO para la hipoteca es un mecanismo que permite que este organismo público ofrezca una garantía adicional a los bancos equivalente al 20% que las entidades no suelen prestar a sus clientes (normalmente se quedan en el 80% del valor de tasación de la vivienda). Es decir, no es un dinero que se presta directamente al futuro hipotecado, sino un respaldo que permitirá que, quienes no tengan ahorros para pedir una hipoteca, puedan solicitar un préstamo por el 100% del valor de la vivienda que quieren comprar, dado que el banco contará con la garantía en caso de impago del Estado.

Teniendo en cuenta las estimaciones iniciales del Gobierno, que calculaba que el coste de esta medida sería de 2.500 millones y que el número de potenciales beneficiarios sería de unos 50.000, el aval medio del ICO para vivienda ascendería a 50.000 euros por solicitante. Dado que la hipoteca que se podrá avalar con esta ayuda podrá ser de hasta el 100% del valor tasación o de compra de la vivienda (el menor de los dos), el coste medio del inmueble a comprar sería, como mucho, de 250.000 euros, según los cálculos de Kelisto.

No obstante, la propia ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, aseguró el martes tras el Consejo de Ministros en el que se aprobó la medida que «los indicadores de renta van a marcar el límite de la hipoteca que se podrá pedir». Kelisto afirma que si se tiene en cuenta el tope a los ingresos que se han establecido por perfil, el valor de la casa que se podría comprar con el aval del ICO para hipotecas oscilaría entre los 150.000 y los 313.000 euros, dependiendo en estos extremos de si el solicitante es un individuo menor de 35 años, cuyo límite de ingresos es de 37.500 euros; o una familia con dos hijos, en cuyo caso el tope fijado en las condiciones para acogerse a estos avales se ha fijado en 76.052 euros.

Puesta en números la diferencia de costes de pedir una hipoteca con aval o sin él, Kelisto calcula que mientras que un préstamo de 200.000 euros sin aval tendría una cuota de 928 euros al mes, la misma hipoteca pero que cuente con un aval del ICO y que, por tanto, se elevaría hasta los 250.000, tendría una de 1.160 euros, lo que significa 232 euros más al mes. Respecto a los intereses a abonar, el total sería de 78.324 euros para la hipoteca de 200.000 euros y de 97.906 euros, 19.581 más, para la de 250.000 con aval del ICO.

Impagos

Otra de las posibles derivadas de estos avales es que, al incrementarse la cantidad del préstamo, también se acrecienta el potencial riesgo de impago. A este respecto, el Banco de España ya manifestó el año pasado cuando se anunció la medida sus reservas respecto a que las hipotecas superen el 80% del valor de la vivienda, tal y como se impuso a la banca con carácter general tras la Gran Recesión. El director general de Economía y Estadística del organismo, Ángel Gavilán, aseguró entonces que la línea de créditos ICO para empresas puesta en marcha durante la pandemia tuvo unos efectos muy positivos, pero también aclaró que se trató de una herramienta que se puso en marcha en una situación «extraordinaria» y de forma «temporal», condiciones que no se dan a su entender en el caso de la línea para vivienda, un problema que considera estructural y mucho más profundo. «Tenemos que pensar si estamos ante un problema transitorio o estructural y si las percepciones de riesgo son las adecuadas o no», manifestó Gavilán. Y, para el director general de Economía y Estadísticas del Banco de España, la valoración de riesgo que hacen en este momento las entidades financieras, otorgando un máximo de financiación equivalente al 80% del valor de tasación de una vivienda, «es la adecuada».