Golpe judicial a los pisos turísticos: las comunidades de vecinos que prohíben actividades económicas pueden vetarlos

Las comunidades de vecinos en cuyos estatutos prohíban la utilización de las viviendas del edificio para el ejercicio de una actividad económica pueden vetar a los pisos turísticos. Así lo ha determinado la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS) en dos sentencias en las que equipara el alquiler de viviendas para uso turístico con una actividad económica.

Para los magistrados, no se trata de aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal -que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios-, sino de determinar si en los estatutos existe o no una prohibición de destinar los pisos al uso turístico.

En una de las resoluciones, la Sala da la razón a la comunidad de propietarios del edificio “la Jirafa Élite” de Oviedo y ordena el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla en dos pisos de este edificio de 20 de plantas, que cuenta con un portal independiente de acceso a las viviendas.

El TS señala que sus estatutos incluyen una prohibición expresa que impide que en las viviendas se puedan ejercer actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales, "reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial".

Para la Sala, la actividad desplegada en esos apartamentos turísticos tiene "naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil", por lo que insiste en que rige la "prohibición estatutaria" incluida en sus estatutos, "que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias".

Es una "actividad económica"

A la misma conclusión llega el alto tribunal en otro asunto que afecta a algunos propietarios de viviendas de un edificio de San Sebastián, que demandaron a su comunidad con el fin de que se anulara la prohibición recogida en las normas del edificio por la promotora, e incluidas en los contratos de compraventa de viviendas, que establecía que quedaba terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna (oficina, despacho, consulta, clínica, etc. salvo que la propia subcomunidad del portal lo autorizara por unanimidad.

A la vista de la legislación autonómica y las ordenanzas municipales, el Supremo concluye que tiene la condición de actividad económica el "alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica".

El desempeño de esa actividad -recuerda la Sala- conlleva "una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento", la prestación de una serie de servicios y "la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda".

Por ello, hace hincapié en que el alquiler de viviendas para uso turístico "es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial".

El alto tribunal recuerda la propia jurisprudencia de la Sala, que estipula que aunque "las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas", la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria "es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos".