De local a vivienda, ¿adiós al comercio de barrio en Madrid?

La carnicería Arturo lleva abierta más de 60 años en el barrio de Ventas. Es un negocio familiar que, tal como relata Arturo Sánchez, pasó de su tío a él, y ha sido testigo de cómo las cosas han ido cambiando. Hasta no hace mucho, la calle San Marcelo, en la que se sitúa, y su paralela, San Emilio, estaban plagadas de pequeños negocios similares a este. «Cuando le cuento a la gente lo que había por aquí, alucina», asegura. «Los vecinos bajaban y tenían carnicerías, fruterías, una quiniela...». El local de al lado al de Arturo llegó a ser una tapicería, y en frente había una escuela de danza y una peluquería, la de Rosa, la cual ha sido la última en cerrar. Todos estos comercios que se situaban en los bajos de los edificios y que han ido desapareciendo tienen algo en común, y es que se han trasformado, en su mayoría, de locales comerciales a viviendas.

«Es un proceso que lleva varios años, pero que se ha precipitado, sobre todo, a partir de la pandemia, cuando muchos de estos negocios pequeños tuvieron que cerrar», asegura Arturo, quien señala que no es algo que haya observado solo en esta zona. «Yo vivo en el Barrio del Pilar y pasa lo mismo».

Le ha llamado especialmente la atención que esto sea algo que se esté viendo en áreas como Goya o Alberto Aguilera. «En realidad es una pena, porque se pierde un poco esa esencia de lo que es vivir en un barrio, conocer a los vecinos y la cercanía con los comercios, pero la vida va cambiando, y ahora mismo tener una vivienda y alquilarla o venderla es muy rentable», apunta. «En realidad, es mejor eso que los locales estén vacíos».

Uso habitacional

Las observaciones de Arturo no están lejos de la realidad. De hecho, tal como afirma Simone Cammilletti, CEO de Localia, una startup especialista en locales comerciales y en hacer desde los proyectos hasta los trámites necesarios para poder acometer el cambio de estos espacios a uso habitacional, señala que, en 2019 unos mil locales se sometieron a este proceso. Pero, después de la pandemia, uno de cada cinco locales de Madrid se han transformado para este uso. «Muchos comercios, después de pasar tantos meses cerrados, se han visto obligados a cerrar, sobre todo aquellos de pequeño tamaño que estaban destinados al clásico comercio de barrio», explica. A su vez, Cammilletti indica que esta circunstancia se une a la demanda creciente de vivienda en Madrid. «Antes de la pandemia, estos cambios de local a vivienda surgieron, sobre todo, fuera de la M30, en barrios como Hortaleza, San Blas o Puente de Vallecas», continúa, «pero cuando se ha visto la rentabilidad económica que tiene esto, muchas personas, antes de tener su local vacío porque haya cerrado el negocio, han optado por esta opción».

Se trata, además, de una circunstancia que se ha visto favorecida porque, tal como explica Cammilletti, «en Madrid existen las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU), que se encargan de revisar que las viviendas cumplan con la normativa y agilizar los trámites al Ayuntamiento, lo cual es un poco la parte positiva en todo esto». Por otro lado, el CEO de Localia subraya que en un ecosistema en el que la demanda está muy por encima de la oferta, estos pisos ofrecen una solución «a un precio razonable», y que, además, pone en el mercado viviendas recién reformadas, como es el caso de la que habita ahora mismo Sara Díaz en el barrio de Lavapiés. En su caso, ha tenido la «suerte» de que el acceso al domicilio sea a través del interior del edificio. «Un bajo con acceso directamente desde la calle me suponía más inseguridad», señala. «Desde luego este tipo de bajos y las entreplantas eran lo más económico». Aunque, según asegura, ha llegado a «ver de todo, incluso una bohardilla en la que una persona de 1,75, como yo, tuviera que entrar en el baño agachada, o con una sola ventana para toda la vivienda».

«En cuestión de venta», continúa Cammilletti, «un local pequeño que ha pasado a ser vivienda puede salir al mercado por unos 150.000 euros, lo cual es un precio muy económico para lo que es el mercado actual». Y, todo ello, por una inversión que, en el caso de contar con una empresa que lleve a cabo todo el proceso, «puede estar alrededor de entre 800 y 1.000 euros el metro cuadrado».

Qué requisitos deben cumplir las viviendas

Cualquier local puede convertirse en vivienda, siempre y cuando cumpla unas características, como indican desde Localia. «Hay una viabilidad urbanística, establecida por el Plan General de Ordenamiento Urbana y una viabilidad geométrica, que atiende a las características del espacio», dice Cammilletti. Primero, explica, se hace un estudio de viabilidad, en el que se incluyen las consultas a Patrimonio del Ayuntamiento si es necesario. Después, se hace el proyecto técnico, y una vez terminada la obra se hace una inspección a partir de la cual se solicita la inscripción catastral y la licencia de primera ocupación, que sirve para dar de alta los suministros. Por último, Cammilletti señala que hay que tener en cuenta las dimensiones de la futura vivienda. «Ha habido un cambio de normativa», dice, «y a partir de ahora los pisos de un dormitorio, como mínimo, van a tener que contar con 40 metros cuadrados y 2,5 metros de altura».