Al precio de la vivienda le quedan años de subidas

Sociedad de Tasación cree que el ciclo alcista irá más allá de 2023, cuando parecía que iba a agotarse

Viviendas en construcción en Madrid
Viviendas en construcción en Madrid FOTO: Cristina Bejarano La Razón

En condiciones normales, el ciclo alcista del precio de la vivienda debería estar tocando a su fin. Pero no son estos tiempos normales. Tampoco para la vivienda, que contra todo pronóstico, ha resistido los embates de la pandemia con la flexibilidad y la resistencia de un junco y ahora se prepara para estirar una subida de precios que hasta no hace tanto parecía improbable. «Con los dos últimos semestres de datos, parecía que el ciclo que empezó en 2015 se estaba extinguiendo. Pero en el último semestre de 2021 nos ha sorprendido a todos la fuerza con la que está creciendo el precio de la vivienda nueva», explicó ayer Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación (ST), la segunda mayor tasadora de España, en la presentación del informe de tendencias del sector para 2022.

Varios factores dan pie a aventurar, según ST, esta prórroga del ciclo alcista de los precios. En el caso de la vivienda nueva, el primero, la falta de «stock» disponible, sobre todo en las zonas con mayor demanda como Madrid o Barcelona. Una carestía de producto que el Banco de España también ha apuntado como una de las causas del repunte de precios de la vivienda nueva -3% el año pasado, según ST-.

La tasadora también señala al aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada como factores que empujarán los precios al alza, diagnóstico en el que coincide también con el regulador. Los materiales no llegan y los que arriban a España lo hacen a precios desorbitados, como ha denunciado en las últimas semanas la Confederación Nacional de la Construcción (CNC). En el caso de la mano de obra, la CNC viene denunciando también que el sector tiene un déficit de 700.000 trabajadores.

La pujante demanda también está jugando su papel para presionar los precios. Las transacciones superaron hasta octubre las de 2019, con 467.509 operaciones, empujadas, entre otros motivos, por la demanda embalsada que se arrastra desde el año 2020 debido a la pandemia y el interés por viviendas de reposición, más amplias, más eficientes y con jardín o zonas comunes, según Sociedad de Tasación. A estos factores se suma también los tipos de interés, que están en mínimos históricos y facilitan el acceso a la financiación para la compra de vivienda.

En lo que se refiere a la vivienda usada, el impacto de los fondos Next Generation es la variable que más puede determinar el incremento de precios. Como advirtió también el Banco de España, el aumento de actividad derivado de la implementación del Plan de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana, en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) y dotado con 6.820 millones de euros puede contribuir también a incrementar los precios. «El aumento de la actividad derivado de la implementación del PRTR podría provocar tensionamientos adicionales en los costes de la mano de obra y los insumos del sector de la construcción».

Inflación

El freno a esta espiral alcista podría ponerlo la inflación. ST considera que podría espolear, a su vez, una subida de los tipos de interés y, al mismo tiempo, neutralizar la posición del inmobiliario como un valor refugio frente a otras alternativas de inversión.

Las posibles subidas de precios no implican, en ningún caso, que España esté de momento en riesgo de burbuja, según ST. El mercado, asegura, está mostrando «una mayor estabilidad en precios de vivienda en España, con crecimientos cercanos al 2%», muy alejados del 7% de la eurozona o el 19% de Estados Unidos.

Un avance que desde la compañía inmobiliaria Fotocasa también consideran sano. Según sus estimaciones, la vivienda usada se encareció el año pasado un 1,7%, «una senda saludable y moderada teniendo en cuenta la cifra histórica de compraventas alcanzadas durante el año», según aseguró su directora de estudios y portavoz, María Matos.

La promoción inmobiliaria vuela en Madrid y se frena en Cataluña

Madrid y Cataluña son los dos principales polos económicos de España. Y, a nivel inmobiliario, los dos grandes mercados nacionales. Pero su comportamiento en este momento no puede ser más dispar en este último asunto. Juan Fernández-Aceytuno aseguró ayer que, aunque ambas comunidades ofrecen datos de crecimiento muy parecidos, «en actividad y promoción Madrid está mucho más activo, mientras que Cataluña, con una política más regulatoria y limitativa, con restricciones a los promotores, está frenando la actividad de cara al futuro, lo puede tener efecto a medio y largo plazo».
Desde hace bastante tiempo, en el sector inmobiliario vienen advirtiendo de que la normativa impulsada por la Generalitat de Cataluña para limitar los precios del alquiler introducía una inseguridad jurídica que muy probablemente acabaría por ahuyentar a muchos inversores. Una situación que, advierten, puede repetirse con la Ley de Vivienda en aquellas zonas que decidan acogerse a la protección de zona tensionada, lo que les permitirá limitar los precios a los grandes propietarios empresariales.