La banca mantiene el puño apretado con las hipotecas: menos financiación y duros criterios de concesión

Los años del boom inmobiliario quedan lejos. Y algunas de las prácticas extendidas entonces que condujeron a la explosión de la burbuja que se formó parece que también. Los tiempos en los que la banca concedía préstamos por el 100% del valor de tasación de la vivienda -y, en algunos casos, por un porcentaje superior para reformarla- y con criterios laxos parecen superados y las entidades mantienen un férreo control para evitar otro «crack» financiero en forma de impagos como ocurrió con las denominadas «hipotecas basura».

En el último año, el porcentaje de financiación que conceden de media los bancos a través de hipotecas respecto a lo tasado -el denominado en inglés «loan to value» (LTV)- se ha mantenido en unos niveles que ya de por sí eran bastante contenidos. Durante el primer trimestre del año, el «loan to value» se situó en el 61,5%, un 2,4% por debajo del nivel que marcaba en el arranque de 2023, según los datos del Banco de España.

También se han reducido las hipotecas que superan el 80% del valor de tasación, que han retrocedido hasta el 6,7%, un 6,9% menos que en el primer trimestre de 2023. Estos préstamos estuvieron en el germen del «crack» financiero de Wall Street que devino después en una profunda crisis económica mundial de la que todavía quedan cicatrices. El destape sobre todo en Estados Unidos de miles de hipotecas imposibles de pagar por las facilidades dadas por la banca para conceder hipotecas a clientes poco solventes dejó a las entidades con un problema de morosidad que los reguladores atajaron por la vía del «loan to value» al 80%. Cuando llegó la crisis, las autoridades regulatorias entendieron que lo adecuado era fijarlo en ese porcentaje para evitar otra cascada de morosidad que pusieran en apuros al sistema financiero. Así, de casi un 18% de préstamos que superaban este límite en el año 2006 se pasó a poco más del 10% en 2009, aunque luego el porcentaje volvió a subir en 2013 para después iniciar una senda descendente que ahora se ha agudizado hasta rondar mínimos de las últimas dos décadas.

Criterios más duros

De la mayor dificultad que tienen las familias para acceder ahora a un préstamo hipotecario da también cuenta la última Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España dada a conocer a mediados de este mes. En la consulta, el regulador financiero constata, precisamente para evitar situaciones como la de la burbuja, un mayor endurecimiento de los criterios para la concesión de hipotecas -entendidos estos por todas las actuaciones realizadas por el banco para decidir si otorga o no un crédito-. Según el regulador financiero, el endurecimiento de los criterios de concesión de los préstamos a los hogares se habría producido, en el caso de los destinados a adquisición de vivienda, por la menor tolerancia al riesgo de algunas entidades financieras.

En el último informe que la Universidad Pompeu Fabra ha elaborado para el Grupo Tecnocasa, este centro también ha constatado que la evolución de los indicadores que ha analizado sugiere que los bancos siguen en una línea conservadora en relación con los criterios de calidad crediticia que se inició tras el estallido de la burbuja. A este respecto, destacan, además del contenido «loan to value», que la proporción de hipotecados con contrato laboral indefinido fue del 83,3% en el primer semestre del año, mientras que el porcentaje de hipotecados con contrato temporal fue de apenas el 3,6%. Los bancos, según detalla el análisis, también han reducido hasta una media de 28 años la duración media de las hipotecas para recortar los riesgos de impago.

Superado el filtro inicial, aquellos que consiguen una hipoteca del banco lograron entre abril y junio unas condiciones algo mejores, aunque no mucho, lo que se tradujo en un leve descenso de los tipos de interés aplicados y de los márgenes ordinarios, así como en una liviana mejora del «loan to value» que no especifica.

La aversión al riesgo por lo ocurrido en la crisis ha llevado a las entidades a ser más estrictas con las hipotecas

Respecto a la moderación de los precios de las hipotecas, el Banco de España consignó la pasada semana que el tipo de interés medio al que las entidades españolas concedieron créditos hipotecarios en el mes de junio se situó en el 3,71%, lo que supone su nivel más bajo desde abril de 2023, cuando se situó en el 3,683%. De esta forma, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades en España se redujo en 15,1 puntos básicos en el sexto mes del año. En comparación con junio de 2023, el descenso ha sido de 33,5 puntos básicos.

En la reducción del coste de las hipotecas ha tenido que ver la batalla que han desatado las entidades con mejores ofertas al calor del fin del periodo de subidas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE)-en la reunión del pasado jueves los mantuvo estables en el 4,25%- una vez que la inflación ha dado algo de tregua a la economía.

De ello se han beneficiado también los que ya tienen un préstamo para vivienda gracias a la marcha favorable a sus intereses del euríbor. El indicador más utilizado en España para calcular las hipotecas a interés variable se situó el viernes en el 3,502%, el nivel más bajo desde marzo de 2023, lo que anticipa nuevas rebajas en las cuotas en las próximas revisiones.

Tras varias sesiones a la baja, la media de julio desciende ya hasta el 3,561%, por debajo del 3,65% registrado en junio y muy por debajo también del 4,149% que registró en julio del año pasado.

El euríbor encadenó ya en junio tres meses consecutivos a la baja. El indicador empezó el año en el 3,609% (media de enero) para subir al 3,671% en febrero y al 3,718% en marzo. A partir de ese momento, arrancó una senda descendente ante las previsiones sobre recortes de los tipos de interés en Europa. El indicador bajó hasta el 3,703% en abril y se situó en mayo en el 3,680%.

A pesar del respiro que está dando el euríbor a los hipotecados que están revisando su hipoteca en los últimos meses, lo cierto es que las hipotecas referenciadas a un interés variable aún soportan una subida del 58% por cada 100.000 euros de capital prestado, en comparación con el momento en que el indicador estaba en negativo.

En concreto, según los datos del cierre de junio de 2021, con el euríbor en el -0,48 %, la cuota mensual de una hipoteca media era de 355,24 euros, en tanto que en 2024, tomando como referencia un euríbor en el 3,65%, la misma cuota se eleva a los 564,38 euros, según la asociación de usuarios financieros Asufin.