España, camino un año más de construir apenas un tercio de las viviendas que necesita

El Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (Cscae) ha ofrecido esta semana unos datos aparentemente esperanzadores para el mercado de la vivienda español. Según las estadísticas que ha recopilado, en la primer mitad del año, con un crecimiento del 22,47% respecto a 2023, las viviendas autorizadas de obra nueva pasaron de 50.771 a 62.180 unidades. Son 11.409 viviendas más que en 2023 y 9.308 (+17,6%) si se compara con el mismo periodo del año anterior a la pandemia de coronavirus. De seguir a este ritmo, a finales de año, los visados para vivienda nueva cerrarían el año en el entorno de los 124.000. Pero con ser un avance más que notable en términos porcentuales, su efecto real sobre el mercado apenas se dejará sentir, pues tan solo suponen un tercio de las necesidades que tiene España.

Como recogía en su último informe sectorial CaixaBank Research, con las nuevas proyecciones de hogares que acaba de publicar el Instituto Nacional de Estadística (INE), se espera la creación de 330.000 hogares netos por año entre 2024 y 2028, cuando las anteriores proyecciones del organismo contemplaban la creación de unos 220.000 hogares en ese mismo periodo de tiempo.

Aunque el número de visados no se corresponde con el de viviendas terminadas, sí es un buen termómetro para comprobar cual es el estado de la actividad promotora de vivienda. De hecho, el año pasado se acabaron menos viviendas (cerca de 80.000) de las que se autorizaron (107.000).

Falta de suelo, de mano de obra y elevados costes, el cóctel que lastra la construcción de obra nueva

Falta de suelo, de mano de obra y encarecimiento de los costes de construcción conforman un cóctel que lleva años frenando la salida al mercado de nuevo producto. En cuanto a la cuestión del suelo, Sociedad de Tasación ponía de manifiesto en la presentación de un reciente informe que después de la crisis de 2008 se quedó mucho suelo en la fase de desarrollo, que es lenta y laboriosa. «No tenemos suelo urbano ya, estamos viviendo de lo que se transformó en su momento. Hay déficit de suelo terminado. Hay que generarlo y es muy laborioso y costoso. Antes se financiaba pero ahora no, y esto lo complica todo», según explicó Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación.

La Ley del Suelo es la gran esperanza del sector inmobiliario para corregir ese paulatino agotamiento de suelo con la calificación urbanística precisada para desarrollar promociones con el que se están encontrando. La norma juega un papel fundamental porque aspira a resolver aspectos como la paralización de los planeamientos urbanísticos por defectos menores que se pueden subsanar fácilmente, lo que permitiría desatascar el «cuello de botella» que supone el suelo y que lleva a que, en ocasiones, se tarden hasta veinte años en desarrollar algunos suelos para habilitarlos para la construcción de viviendas.

Según datos que maneja la patronal de las promotoras, APCEspaña, en la actualidad hay casi un centenar de municipios afectados por sentencias judiciales que han declarado la nulidad de sus respectivos planeamientos urbanísticos. Se trata de un dato muy revelador, sobre todo si se tiene en cuenta que, en términos de población, en estos municipios afectados se concentra una población de casi cuatro millones de personas.

El problema es que, ahora mismo, la ley, que se encuentra en tramitación parlamentaria, cuenta con el rechazo del PP, que ha presentado una propuesta propia con la que trata de eliminar aspectos polémicos de la Ley de Vivienda como los límites al alquiler de zonas tensionadas. Y esa es una línea que el Gobierno no está dispuesto a traspasar.

Financiación y mano de obra

Respecto al problema del suelo, el Banco de España apuntaba también en el Informe Anual de 2023 publicado en junio a la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano debido, en parte, «a la elevada incertidumbre asociada a la rentabilidad de estas inversiones, así como a las limitaciones en la disponibilidad de financiación para estas actividades, que ha sido especialmente relevante en las actividades de build-to-rent y en el segmento del alquiler social».

Otro de los problemas que dificultan el desarrollo de nuevas viviendas es la falta de mano de obra. Un 55% de las empresas constructoras que participan en la Encuesta del Banco de España sobre la Actividad Empresarial declaraban a finales de 2023 que la escasez de mano obra impactaba para mal en su actividad.

Pedro Fernández Alén, presidente de la patronal de la construcción (CNC), afirma al respecto de este problema que «se debe se debe mostrar al sector de la construcción como una salida profesional, deshacerse de la mala imagen que arrastra, y animar la incorporación del público juvenil, sabiendo que en la construcción los sueldos son un 30% más elevados que el salario mínimo (SMI) y que presenta importantes oportunidades de profesionalización y de ascensos en la carrera laboral». Fernández Alén también considera que «hay que animar a que se incorporen más mujeres al sector; regularizar a los inmigrantes ilegales a través del arraigo por formación o traer trabajadores de origen para cubrir el déficit de mano de obra. Debemos hacer ver que la construcción es un sector cada día más dinámico, moderno y sostenible, por lo que debe presentarse como una salida profesional a tener cada vez más en cuenta», resume.

Más coyuntural es el problema de los costes de construcción. Pese a estabilizarse en 2024, todavía están un 29% por encima de los registrados en 2019, según advierten desde CaixaBank Research. Y como ha asegurado esta misma semana Judit Montoriol, economista principal del centro de estudios de la entidad catalana, no hay previsión de que vayan a bajar.