El muro del ahorro para la entrada se vuelve cada vez más infranqueable para comprar vivienda

El muro psicológico al que se enfrentan muchos maratonianos cuando llegan al kilómetro 30 de esta mítica carrera, cuando a muchos de ellos se les vacían las energías y lo que tira de sus piernas es su cabeza; podría rivalizar en dificultad con aquel contra el que se chocan muchos ciudadanos que se quieren comprar una vivienda, el del ahorro. Pero si para superar el primero a muchos les queda el recurso de la voluntad, de la actitud, para franquear el segundo sólo existe una vía: la de contar con dinero contante y sonante. Y muchos no lo tienen. Y muchos se quedan fuera del mercado. Y muchos no pueden comprar la vivienda que anhelan. Porque, además, ese muro se ha vuelto mucho más alto e inaccesible en los últimos años.

Según los datos recopilados por idealista, el incremento en el precio de la vivienda y la negativa de los bancos a financiar más del 80% del valor de tasación para evitar impagos y una situación como la vivida en la crisis económico de 2008, junto con otros gastos asociados como los impuestos y otros inherentes a la operación, han provocado que la cantidad de ahorros que hay que aportar para convertirse en propietario de una vivienda haya crecido un 21% en los últimos cuatro años. Según sus cálculos, el importe medio de una entrada para una vivienda de dos dormitorios en España era de 34.906 euros en mayo de 2019, mientras que en mayo de 2023 ha escalado ya hasta 42.293 euros.

Pero el del dinero ahorrado no es el único muro que tienen que superar los interesados en una vivienda. Y es que aunque tanto la entrada como el importe a financiar -por el aumento de los precios- han crecido, también lo han hecho de forma importante los costes de financiación. Con una hipoteca a 30 años a la tasa media registrada en mayo de 2019 (2,15%), las cuotas del primer año se situaban en 352 euros para una vivienda de dos dormitorios en España, mientras que en mayo de 2023 (con un tipo de interés de abril según el Banco de España del 3,61%) el importe llega hasta los 513 euros, un 46% más, según los cálculos de idealista.

«La situación para los potenciales compradores no para de complicarse», asegura Francisco Iñareta, portavoz de idealista. «Por una parte, las subidas de tipos están impactando de forma directa en el mercado hipotecario encareciendo los créditos. Mientras, los precios continúan creciendo y exigiendo un mayor volumen de ahorros y cuotas aún más elevadas para los nuevos hipotecados. Estos dos fenómenos conviven por la existencia de una demanda solvente que todavía es suficiente para sostener el mercado, aunque esta tendencia podría frenarse tras los últimos incrementos de tipos del Banco Central Europeo (BCE) del pasado jueves», advierte el portavoz del portal.

Subida de tipos de interés

Y es que la nueva subida del precio oficial del dinero aprobada por el Eurobanco para frenar la inflación ha dado otra vuelta de tuerca el euríbor, el principal indicador al que están referenciadas las hipotecas variables en España y que son mayoría -más del 70% del saldo vivo existente-. El índice rebasó ayer el 4% y alcanzó el 4,02%. El nivel, no visto desde 2008, ha empujado también la media mensual hasta el 3,929%, lo que le acerca también a la barrera del 4% que, según los expertos, alcanzará en los próximos días.

En caso de que se cumplan estos pronósticos y el euríbor cerrase junio en el entorno del 4%, una hipoteca media a tipo variable de 150.000 euros a 30 años con un interés de euríbor más el 1% y de revisión anual se encarecería unos 250 euros al mes. O, lo que es lo mismo, unos 3.000 euros al año.

La subida del euríbor tiene que ver no sólo con el aumento de tipos anunciado el jueves por el BCE sino con el previsto también para el próximo mes de julio. Y es que, según avanzó la presidenta de la entidad monetaria, Christine Lagarde, la revisión al alza de las previsiones de inflación subyacente (si se excluye la energía y los alimentos) hacen muy probable nuevas subidas de tipos de interés en julio ya que «el viaje no ha terminado» y «aún existe terreno por cubrir». «No estamos pensando en una pausa», aseguró la política francesa, quien también reiteró que las decisiones se tomarán según los últimos datos disponibles y «reunión a reunión».

Efectos generalizados

Las subidas del euríbor no sólo están afectado a los ya hipotecados sino al conjunto del sector inmobiliario. Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, abundando en la cuestión de cómo se han disparado las cuotas mensuales, asegura que «para quienes quieren comprar una vivienda y necesitan hipoteca, la cuota mensual es mucho más elevada, y esto está expulsando a aquellos que tienen un poder adquisitivo menor, pues el precio de la vivienda no está bajando, de momento». Esto se nota, según añade, en la fuerte caída del número de hipotecas formalizadas. En marzo, la firma de hipotecas se desplomó un 16% y los tipos de interés, que se quedaron rozando el 3%, subieron hasta su nivel más alto en los últimos seis años, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Los que ya están hipotecados y ven cómo sus cuotas suben con cada revisión se están lanzado a renegociar con su banco, o directamente a cambiar la hipoteca a otro banco, casi siempre buscando la tranquilidad del tipo fijo, según Villén. «Sigue habiendo hipotecas fijas en el mercado en torno al 3%, y mixtas con la parte fija inicial cercana al 2% o incluso por debajo, lo que hace que este proceso sea muy interesante para la mayoría», explica. No obstante, las entidades financieras, con el euríbor en positivo, están recortando, si no eliminando directamente, las hipotecas fijas de su oferta y dando mayor relevancia a las variables.

Pero la subida del euríbor también está afectando a la banca para mal. «Aquellas familias que tienen una hipoteca variable y cuentan con ahorros están optando por amortizar anticipadamente parte de la hipoteca para reducir el pago de intereses y la cuota mensual. Esto afecta de lleno a la rentabilidad de los bancos, que ven cómo el nuevo volumen de hipotecas es insuficiente para cubrir la caída de su cartera de préstamos», afirma Villén. En este escenario, añade, muchos bancos están lanzando agresivas ofertas de hipotecas a tipo mixto, con un plazo inicial de entre tres y cinco años a tipo fijo, para atraer clientes de otros bancos y también ganar a aquellos que necesitan financiar la compra de su vivienda.

La buena noticia para el sector es que los analistas creen que el euríbor está llegando a su techo de subidas. Simone Colombelli, responsable de hipotecas de iAhorro, asegura en los siguientes meses podría producirse una estabilización de los tipos en el entorno del 4,25% para ver si se controla la inflación a corto/medio plazo. Si eso pasa, podría empezar a plantearse alguna bajada de tipos. «La sensación que nos trasmite la banca es que 2023 es un año de transición y que el año que viene el mercado hipotecario mejorará», asegura.