Con la entrada en vigor del Reglamento Europeo sobre alquileres de corta duración, España se ha convertido en uno de los primeros países de la UE en articular una ventanilla única digital y un sistema de control registral. Conversamos con Rocío Perteguer, directora de Medio Ambiente y Consumidores del Colegio de Registradores de España, para conocer el alcance de la norma y qué beneficios aporta a propietarios, inquilinos y administraciones.

¿Qué papel juega el Registro de la Propiedad en el control y la transparencia de los contratos de alquiler de corta duración?

El Reglamento Europeo sobre alquileres de corta duración, cuyo desarrollo comenzó en 2020 y entró en vigor en 2024, ha supuesto un cambio de paradigma. Lo define como aquel que se realiza sobre un inmueble con independencia del motivo del arrendamiento: ocio, trabajo, estudios, salud o cualquier otro motivo, siempre que sea inferior a un año.

En este contexto, el Registro de la Propiedad desempeña un papel esencial de control y transparencia, garantizando que las operaciones de alquiler que se comercializan en plataformas digitales cumplan los requisitos legales y de protección del consumidor. Nuestro trabajo consiste en verificar la legalidad de cada caso antes de otorgar el número de registro correspondiente, ayudando a subsanar todo aquello que no se atiene a la norma.

¿Cómo se articula y qué beneficios tiene el Número de Registro Único de Alquiler (NRUA)?

El sistema se articula en torno a dos «corazones» que trabajan de forma coordinada. Por un lado, la Ventanilla Única Digital, gestionada por el Ministerio, a través de la cual operan las plataformas digitales. Por otro, el Registro de la Propiedad, encargado de asignar el NRUA, del que actualmente se han emitido más de 351.000.

Este número funciona de manera similar a un IBAN bancario: es estructural y no meramente secuencial, contiene información codificada, como el registro emisor, la fecha de emisión y el estado del número, por lo que la seguridad que aporta es total, porque no puede manipularse.

El beneficio principal es la transparencia y la trazabilidad. Las plataformas están obligadas a retirar anuncios sin código o con códigos no válidos, lo que depura el mercado y protege a consumidores y propietarios. Además, las administraciones pueden acceder a esta información para ejercer sus competencias.

¿Cómo ayuda el NRUA a proteger los derechos de los propietarios ante la okupación o el allanamiento?

El Registro de la Propiedad ofrece una primera línea de defensa jurídica. Solo se asigna número de registro a los inmuebles que cumplen con los requisitos legales, evitando que se comercialicen viviendas sujetas a limitaciones o prohibiciones.

La inscripción en el registro aporta seguridad jurídica preventiva. El control de legalidad que realiza el registrador garantiza que los derechos y limitaciones sobre una vivienda estén correctamente reflejados.

Esto significa que, ante una situación de ocupación o uso indebido, el propietario cuenta con una documentación sólida y verificable para ejercer sus derechos. Además, el hecho de que el número de registro de alquiler sea revocable refuerza la capacidad de las autoridades para actuar de forma más ágil.

¿Qué información aporta la estadística Registral sobre el mercado de la vivienda y cómo puede ayudar a las administraciones públicas?

El Registro de la Propiedad dispone de la Estadística Registral Inmobiliaria, una fuente de información valiosa sobre compraventas, hipotecas y precios de vivienda. Esta base de datos se elabora con información real y verificada, lo que le otorga un alto nivel de fiabilidad.

Las administraciones pueden usar estos datos para diseñar políticas públicas más ajustadas a la realidad del mercado, especialmente en materia de acceso a la vivienda, alquiler o planificación urbana.

Vivimos en la era de la digitalización, ¿qué retos y oportunidades plantea para el Registro de la Propiedad?

Por un lado, exige adaptar los procedimientos registrales a entornos cada vez más tecnológicos. Por otro, permite ofrecer mayor transparencia, interoperabilidad y eficiencia.

El caso del alquiler de corta duración es paradigmático: hemos logrado integrar el mundo civil, el administrativo y el digital, garantizando al mismo tiempo la protección del consumidor y la seguridad jurídica.

La entrada en vigor el pasado enero de la Ventanilla Única Digiral no es sino el primer paso para empezar a construir todo lo que está por venir, lo que supone una oportunidad más para aportar agilidad, eficacia y seguridad al mercado de la vivienda en España y en Europa. Este proceso en España ha sido pionero y, como tal, ha sido reconocido por la propia Comisión Europea.