El problema de la vivienda, a debate: «Es el primer paso necesario para todo lo demás»

Jorge Galindo (Valencia, 1985) se acaba de comprar un piso. Al director adjunto de EsadeEcPol le costó tanto que escribió un libro: «Tres millones de viviendas. Cómo pasar de la escasez a la abundancia» (Debate), donde defiende que hay que construir más y reivindica esa posición como «progresista». El año pasado, el arquitecto y urbanista Fernando Caballero (Madrid, 1988) publicó «Madrid DF» (Arpa), donde analiza Madrid como ciudad global y los cambios que necesita afrontar. La RAZÓN reúne a Galindo y Caballero para hablar sobre el problema de la vivienda.

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Caballero: «Nos estamos acercando hacia una cifra en torno a los diez millones de personas. Eso puede ser negativo o puede ser positivo, y estamos a tiempo de hacer que sea positivo. Cuanto antes se hagan planes, más económicos serán y mejores retornos tendrán para todos, no solo económicos, también sociales».

«La ciudad de Madrid tiene ahora unos 3,5 millones de habitantes. Si añadimos dos millones y medio más, estamos hablando de prácticamente duplicar el principal municipio de España».

Galindo: «Según las estimaciones del INE, entre 2024 y 2039 habrá entre 500.000 y 600.000 hogares nuevos. Es como meter una Zaragoza y media dentro de Madrid. La gente quiere venir a vivir aquí y hay que ponerse en marcha. Si no lo hacemos, tenemos tres opciones: una política de cerrar puertas, que se puede hacer, pero entonces tienes que gestionar el declive; gestionar la entrada mal —como ya está ocurriendo en otras ciudades donde se recibe gente y el espacio disponible de vivienda no se amplía—; o hacerlo bien».

Caballero: «Cada vez hay más neveras compartidas, más pisos compartidos. Y empieza ya a pasar, en otras áreas metropolitanas del sur de España, que aparecen aparcamientos ilegales de autocaravanas que se convierten casi en pequeñas urbanizaciones dormitorio, cuando ya no hay sitio donde meterse. El problema fundamental es cómo vamos a vivir y cómo vamos a entrar todos en aquellos lugares donde la gente quiere vivir».

Metrópolis o megalópolis

Caballero: «Para mí no se trata solo de hacer Madrid más grande, sino de ampliar su influencia más allá de la actual —de Guadalajara a Toledo—, con mejores conexiones. Hay lugares con mucha vivienda vacía, como ciudades capitales de provincia a 200 kilómetros a la redonda, que podrían tener más músculo económico si estuvieran bien conectados con Madrid».

«La disyuntiva es: o construimos una metrópolis que reparte juego en su entorno, o acabamos con una megalópolis que lo absorbe todo, como París o Buenos Aires, con todos los problemas sociales que eso genera en las periferias».

Galindo: «Si abrimos la mano, otras ciudades pueden ayudar. Valencia, Málaga… pueden asumir un papel mayor. Habría más especialización económica y social y menos dependencia de un único centro. Siempre digo, Fernando, que la vivienda es el primer paso, la plataforma de oportunidades necesaria para todo lo demás».

Caballero: «Y vivienda asequible. Porque no vamos a atraer gente de otros lugares si no puede pagarla. Madrid podría ser un actor que potencie ese desarrollo».

Vivienda, densidad y suelo

Galindo: «En España vivimos concentrados en pocos puntos y de forma muy vertical. No tenemos un modelo como el alemán, pero podríamos construir uno propio».

Caballero: «España ha concentrado capital en pocos puntos urbanos para generar economías de escala. Por eso el suelo ha sido históricamente nuestro gran activo económico. Y ahora ese activo vuelve a estar en el centro del debate».

Galindo: «En Madrid y Barcelona hay suelo disponible en las coronas metropolitanas. Si no lo movilizamos, no saldremos del cuello de botella».

Caballero: «La densidad tiene ventajas muy claras: más vivienda, precios más bajos, menos dependencia de la distancia, mejor eficiencia medioambiental. A mayor densidad, mayor economía de escala y más conocimiento compartido».

Galindo: «Esto lo explica muy bien Edward Glaeser: cuanto más valiosa es una idea, más importante es comunicarla cara a cara. Y para eso necesitamos proximidad. Tenemos que asumir que el suelo es un activo inevitable».

Caballero: «Si no se construyen esas viviendas, los campos entre la M-30 y la M-50 se convertirán en asentamientos precarios. Y están bien comunicados, cerca de estaciones y polígonos donde trabajará mucha de esa gente».

Urbanismo y planificación

Galindo: «La densidad es eficiente desde el punto de vista medioambiental y sabemos que aumentar la oferta en zonas donde la gente quiere vivir baja los precios. Pero también tenemos que hablar de cómo planificamos».

Caballero: «La separación de usos viene de hace un siglo: de la jornada de ocho horas y de la ciudad de Le Corbusier. Zonas de trabajo, zonas de ocio y zonas dormitorio. Esa idea impregnó la planificación urbana y todavía hoy arrastramos planes generales que responden a esa lógica».

Galindo: «Dos terceras partes de los planes generales que tenemos en España son anteriores a 2008. Muchos fueron diseñados por gente formada en los 60. Cambiar cualquier cosa ahora es más difícil que hace quince años».

Mezclar usos

Caballero: «En países como Alemania llevan años mezclando usos: oficinas, viviendas libres, viviendas sociales, comercios. Aquí la normativa lo complica mucho. Hemos generado una inercia legislativa y económica que hace difícil mezclar usos».

Galindo: «Y también hay una resistencia vecinal fuerte. El “Not in my backyard” (“No en mi patio trasero”) no es solo americano. Aquí también pasa. La gente quiere un centro de salud, y seguramente haga falta, pero…».

Caballero: «¿Por qué encima no hay ocho pisos de viviendas?»

Galindo: «¡Exacto!»

Caballero: «Yo me dedico a combinar vivienda protegida y vivienda libre en los mismos edificios: hay maneras de hacerlo para que vuelva a haber mezcla social y que nadie proteste demasiado».

«Las políticas que funcionan combinan densidad e incentivos. En lugar de imponer un 30% de vivienda social como hizo Barcelona, que expulsó a los promotores, puedes ofrecer bonos de densidad: si metes vivienda social, te dejo subir alturas».

«También hay maneras de mezclar vivienda libre y protegida en un mismo edificio sin que genere rechazo. Eso permite volver a tener mezcla social real. Madrid y su Ayuntamiento ya están explorando esta vía. Hay que aprovechar la vivienda y el suelo para evitar futuros barrios chabolistas».

Políticas públicas y alquiler

Galindo: «El control de alquileres, por ejemplo, puede generar «efectos frontera»: los precios bajan dentro de un municipio y suben fuera. Y la falta de gestión metropolitana agrava todo».

Caballero: «Las declaraciones de vulnerabilidad, que se ampliaron, sacan a mucha gente vulnerable del mercado. ¿Quién le alquila hoy una casa en su sano juicio a una mujer soltera con hijos a su cargo?».

Galindo: «Nuestro mercado de alquiler a largo plazo no funciona para nadie. Ni para el inquilino ni para el propietario. Necesitamos seguros públicos de alquiler y vivienda pública de alquiler digna. Hay suelo, pero muchos ayuntamientos no lo sacan».

Caballero: «Además hay un tema demográfico: muchos municipios de la primera corona —Getafe, Leganés, Alcorcón— están envejeciendo muy rápido. Si no llega gente joven porque no hay vivienda, tendrán una carga de dependencia brutal en pocos años».

«En ciudades europeas que se miran como referencia —Viena, París, Copenhague, Ámsterdam— los topes al alquiler van acompañados de construcción masiva. Aquí intentamos limitar precios sin ampliar oferta. Es empezar la casa por el tejado».

Mirada a largo plazo

Galindo: «Mientras construimos los nuevos barrios, tenemos que afrontar el problema inmediato del alquiler caro. No es un juego de suma cero: hay que usar bien las cartas que tenemos».

Caballero: «Si no construimos y conectamos bien, terminaremos con ciudades envejecidas, jóvenes expulsados y problemas sociales enquistados. Cuanto más tardemos, más caro será».

Galindo: «Al final se trata de dejar que la ciudad emerja, con menos rigidez y más incentivos».

Caballero: «Y te cito: hay que hacer barrios guais y ciudades guais. Y cuanto más tardemos en hacerlo, más caro social y económicamente va a ser».

Galindo: «Y se nos va a poner muy complicada la película. Pero pensémoslo como una oportunidad».

Caballero: «Ojalá».

Galindo: «No hay otra manera».