Los pequeños inversores no le temen al control de precios del alquiler

¿Quién dijo miedo al control de precios del alquiler que quiere implantar el Gobierno? A los pequeños inversores que adquieren una vivienda para luego arrendarla, la medida estrella de la Ley de Vivienda recién aprobada por el Consejo de Ministros y que ahora tramitará el Congreso de los Diputados por vía de urgencia ni les ocupa, ni les preocupa. Tan despreocupados están por la cuestión que el pasado ejercicio, las compraventas de viviendas de segunda mano realizadas como inversión y destinadas muchas de ellas para el alquiler representaron el 23% del total de las operaciones en 2021, superando en 4 puntos el nivel de 2020 y en línea con los datos previos a la pandemia, según se desprende de los datos del XXXIV Informe sobre el mercado de vivienda que realizan la inmobiliaria Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF).

El informe, que se realiza con datos reales de las operaciones intermediadas por las oficinas de Tecnocasa y los de la red de intermediación de créditos Kiron, es según sus autores una radiografía fidedigna de la situación de los pequeños inversores en España dado que son los clientes con los que trabaja la compañía. Según sus datos, en ciudades como Valencia y Zaragoza, las compras para inversión han superado el 30% -37,8% en el caso de la primera y 31,3% en el de la segunda-. En Madrid el porcentaje alcanzó el 27,9% y en Barcelona, el 24,5%.

Según explica José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del informe, detrás del furor por el ladrillo de estos pequeños inversores -personas de entre 45 y 54 años, que trabajan como autónomos y con estudios universitarios, según el perfil del estudio- está la coyuntura actual de los mercados y el ahorro. “Hay muchos fondos ahorrados para inversión y la gran incertidumbre que hay en el mercado de valores lleva a invertir en vivienda”, explica. Y en el caso de España, añade, la vivienda es un inversión que tiene mucha tradición.

Que la potencial amenaza que a futuro puede suponer el control de precios del alquiler no esté disuadiendo a los pequeños ahorradores de invertir su dinero en ladrillo tampoco es algo que extrañe demasiado a García-Montalvo. “Su aplicabilidad seguramente tenga un efecto muy pequeño”, asegura. Para empezar, explica, se ha dado un periodo transitorio muy largo para su entrada en vigor. La ley recoge que podrán ser declaradas como zonas de precios tensionados aquellas en las que los gastos de la vivienda, incluido el alquiler, supongan más del 30% de los ingresos o que en las que en los cinco últimos años los precios de compra o alquiler hayan subido más de 5 puntos por encima del IPC autonómico. Si se cumplen estos requisitos, las comunidades podrán solicitar la declaración de área de precios tensionados.

Una vez que una de estas áreas sea declarada, las rentas de los alquileres quedarán intervenidas. En el caso de las compañías propietarias de más de diez viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, los precios se congelarán si prorrogan los contratos. Pero si firman otros nuevos, deberán ajustar sus precios al valor medio del área que establecerá el futuro índice de referencia que elaborará el Mitma y para el que se ha dado un plazo de 18 meses desde la aprobación de la norma. Esto supondría que, en el mejor de los casos, es posible quela medida no se pusiera en marcha hasta la próxima legislatura, en 2024, dado que el Gobierno no espera tener aprobada la ley hasta el tercer trimestre de este ejercicio.

Junto a lo dilatado del plazo para confeccionar el índice, lo cierto es también que a estos pequeños inversores es muy complicado que les afecte la hipotética limitación de precios dado que es muy improbable que tengan más de diez viviendas en propiedad para alquiler. Además, y en lo que al índice en sí se refiere, García-Montalvo duda de que vaya a ser tan sencillo de crear porque “no hay fuentes válidas para tener un precio de referencia”. El propio Ministerio de Transnportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) ha admitido que todavía trabaja en este particular y que el índice de fianzas de las comunidades autónomas podría ser un buen punto de partida.