¿Hipoteca fija o variable? Esta es la mejor opción en distintos escenarios

OCU entiende que en una operación a tan largo plazo, con vencimientos a 20 años o más, “es mejor ser prudente” y no tomar decisiones “a corto plazo en función de una situación extraordinaria” como la guerra de Ucrania y el descontrol de la inflación

Cartel de una entidad bancaria ofertando su hipoteca.
Cartel de una entidad bancaria ofertando su hipoteca. FOTO: Jesús G. Feria La Razon

La cotización del euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables españolas, ha pasado en 12 meses del -0,484% (junio 2021) al 0,852% (junio 2022), aumentando en 708 euros al año el coste de una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros. Los expertos del sector bancario e inmobiliario estiman que este indicador podría cerrar el año entre el 1,35%, 1,5% o incluso 2%, debido al estallido inflacionista agravado por la guerra de Ucrania y por la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, anunciada para julio. ¿Significa esto que ya no es recomendable contratar una hipoteca a tipo variable? La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) explica que la respuesta a esta pregunta dependerá de los tipos que marque el Banco Central Europeo, que a su vez dependerá de la evolución de la inflación y de las economías europeas.

La prioridad del Banco Central Europeo en estos momentos es tratar de atajar la inflación, con lo que es realista pensar que los tipos seguirán subiendo, lo que inevitablemente provoca subidas del euríbor. Pero como se trata de evitar también la desaceleración económica, es previsible que la subida será rápida, pero no muy intensa, para evitar el parón de las economías de la zona euro. Ante este escenario de incertidumbre, la OCU plantea tres posibles escenarios, comparando algunos de los mejores productos con poca vinculación en la contratación, como la hipoteca variable de Pibank (con un tipo del 0,98% el primer año, revisable a Euribor + 0,78%), frente a la hipoteca fija de Open Bank (con un tipo del 2.02%, domiciliación de nómina y seguro del hogar) para un plazo de 15 años y un capital de 100.000 euros.

Escenario uno

Una primera fase de subida del euríbor hasta el 1,5% en 2023, alcanzando el 2% en 2024 y permaneciendo estable alrededor del 2% durante el resto de la vida del préstamo. En este caso el préstamo fijo es claramente más favorable, con un ahorro de 4.232 euros respecto a variable.

Escenario dos

Si se produjeran unas subidas rápidas del euríbor para atajar la inflación, alcanzando el 2,5% en 2023, después (entre 2024 y 2028) una segunda fase de recortes progresivos para tratar de atajar la posible desaceleración de las economías europeas y evitar la recesión, y luego unos años de estabilidad con una subida progresiva hasta situarse en torno al 2%, se daría una situación en que apenas hay diferencias entre el préstamo fijo y el variable.

Escenario tres

En cambio, si el euríbor sube rápido alcanzando el 2,5% en 2023, y luego volviera a caer a partir de 2024 (hasta un mínimo del 0,5% en 2026, 2027 y 2028), lo que no sería raro si se desea atajar una posible desaceleración de las economías europea, una hipoteca variable sería la mejor opción, ya que se pagarían 1.296 euros menos.

OCU entiende que en una operación a tan largo plazo como una hipoteca, con vencimientos a 20 años o más “es mejor ser prudente y no precipitarse”. “No es aconsejable tomar decisiones a corto plazo en función de una situación extraordinaria como es la invasión de Ucrania y el descontrol de la inflación que está provocando”, añade la OCU.

Cambio en las condiciones que ofrecen los bancos

En los últimos años, y ante el derrumbe del euríbor, la banca fomentó la hipoteca fija con buenos precios para proteger sus márgenes. Lo que ocurre es que, con la vuelta del euríbor a valores positivos, las entidades han comenzado a virar su política hipotecaria y a encarecer las fijas, con lo que las oportunidades de encontrar este tipo de préstamos a buenos precios se están reduciendo. En cambio, están bajando tanto los tipos de interés iniciales como los diferenciales aplicables en las hipotecas a tipo variable, lo que indica que “las entidades financieras también creen que el repunte de los tipos de interés será más acusado que el previsto antes de que empezara el conflicto en Ucrania, aunque en algunas entidades todavía es posible contratar hipotecas a tipo fijo a un plazo de 15 años con un interés nominal anual por debajo del 2%”, señala la OCU.

La Organización de Consumidores y Usuarios recuerda que, para ofrecer un tipo de interés fijo a un determinado plazo, las entidades utilizan las previsiones de evolución de tipos de sus departamentos de análisis y siempre ofrecerán un tipo más alto que el que ellos prevean a largo plazo. Por tanto, “teniendo en cuenta las actuales ofertas de préstamos a tipo fijo, no parece que los bancos prevean subidas importantes de los tipos de interés a medio y largo plazo. Solo un error en las predicciones de los bancos, algo poco probable, favorecería a los que contraten un fijo respecto a un variable. Además, en un contexto de subida de tipos, lo más favorable para los bancos debería ser mantener o aumentar su cartera de hipotecas a tipo variable”, subraya la OCU.