La Ley de Vivienda amenaza con sacar del mercado del alquiler más de 100.000 pisos

El impacto de la nueva Ley de Vivienda podría provocar que miles de pequeños propietarios retiren 108.500 pisos del mercado del alquiler, el 11,7% de la oferta actual en toda España, según un estudio elaborado por Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona. Con el alquiler en máximos por la escasez de oferta, una reducción adicional empujaría los precios hasta cotas nunca antes vistas.

El estudio, realizado entre los clientes de las 850 oficinas de Tecnocasa, todos ellos propietarios particulares, ya que el grupo no trabaja con grandes tenedores, recoge que la inseguridad jurídica (66,3%), el límite a las rentas en las zonas tensionadas (22%) ylas actualizaciones de la renta por debajo del IPC (11,8%) son los motivos que alegan los propietarios para plantearse dejar de alquilar.

Una vez finalizado el contrato de alquiler vigente, un 7,7% de los propietarios considera la venta de la vivienda, mientras que un 4% baraja otras opciones como el alquiler turístico o los alquileres de temporada. Estas alternativas podrían ser más utilizadas en ciudades como Madrid o Barcelona, donde la población de estudiantes o trabajadores que pasan cortas temporadas es más elevada.

Por poblaciones, las mayores reducciones de la oferta de vivienda se producirán en Toledo (-17%), Guadalajara (-16,4%) y Santa Coloma de Gramanet (-16%). En la ciudad de Barcelona, la oferta se vería reducida en un 12,6%(24.090 inmuebles menos) al vender sus pisos un 7,3% de los propietarios y cambiar de modalidad otro 5,3%, y en Madrid caería un 11,3% (43.113 inmuebles menos) al vender un 8% y destinar la vivienda a otro uso un 3,3%. Por distritos, las zonas más afectadas serían Toledo (-17%), el Eixample barcelonés, con una disminución de la oferta de más del 16%, y el centro de Madrid, con una reducción de la oferta del 14,6 . A los propietarios con inmuebles en alquiler en Madrid, lo que más les preocupa es la inseguridad jurídica (70,9%) y en Barcelona el límite a las rentas en las zonas tensionadas (63%).

El director de la Cátedra de empresa Tecnocasa-UPF y coordinador del informe, José García-Montalvo, ha destacado que, de las conversaciones con los propietarios -la mayoría españoles, de mediana edad, con trabajo fijo y estudios universitarios- se desprende que se sienten intranquilos ante los cambios regulatorios en este mercado, más allá de que acabe o no aplicándose medidas incluidas en la nueva ley del Gobierno como el tope del alquiler en las zonas tensionadas.

García-Montalvo ha subrayado que ya es el tercer año que sus estudios detectan una reducción de la oferta de alquiler, aún antes de aprobarse la actual ley, y ha llamado la atención hacia el hecho de que la rentabilidad neta del alquiler (un 3,9% en Barcelona y un 4,5% en Madrid) desmotivan a muchos propietarios. La caída de la oferta impacta directamente en los precios.

Lázaro Cubero, director de análisis del Grupo Tecnocasa, ha concluido que el precio del alquiler sube en la mayoría de poblaciones analizadas, siendo las más importantes las subidas de la ciudad de Valencia (14,3%), Barcelona (11,9%) y Madrid (8,6%). Por precio, el más alto está en Barcelona (16,5 euros el metro cuadrado).

En cuanto a la vivienda en venta, ha destacado que el precio de la vivienda usada en España se estabiliza (con una leve subida del 0,21% en el primer semestre de 2023), y se sitúa en 2.377 euros el metro cuadrado. El precio más alto está en la ciudad de Barcelona (3.145 euros/m2) y el más bajo en Talavera de la Reina (651euros/m2). La ciudad de Málaga presenta en el primer semestre de 2023 la subida más significativa, del 8,84%, con el metro cuadrado a 1.920 euros. Y Madrid tiene el metro cuadrado a 2.794 euros.

En relación al mercado hipotecario, la hipoteca media en el primer semestre de 2023 se sitúa en 121.782 euros, con una variación del -2,7% respecto al importe de hace un año (125.186 euros- primer semestre de 2022). La hipoteca más alta vuelve a estar en la ciudad de Barcelona (145.883 euros), seguida de L’Hospitalet de Llobregat (135.788 euros) y Madrid (130.525 euros). Málaga tiene el importe más bajo (94.471 euros).