No está tan cara la vivienda como la pintan

Fidel y Mariángeles viven en Salamanca, pero acuden con frecuencia a Aranda de Duero, ciudad natal de ella. Hablando de todo un poco con amigos en las pasadas Navidades, y a colación de la vivienda, aseguraban que, por lo que ellos han visto en ambas ciudades, los precios en la localidad burgalesa son altos. Su percepción no es muy diferente de la extraída en casi cualquier charla sobre el asunto que se precie ahora mismo en España. Según un estudio que dio a conocer en mayo el portal inmobiliario Fotocasa, ocho de cada diez españoles creen que los precios son muy altos. Pero, ¿están en realidad tan caras las casas en España? A tenor de los datos estadísticos, no tanto como se pudiera pensar.

Es cierto que la irrupción de la pandemia hizo concebir a muchos la idea de que el mercado inmobiliario se hundiría y con él, los precios de la vivienda. Pero ni lo uno ni lo otro han ocurrido. Tras el parón lógico provocado por el confinamiento, el sector rebotó en forma de “V” y ya está en niveles previos a la pandemia. Pero, con todo, en lo que a precios se refiere, sus niveles están todavía lejos de los marcados en los picos de la burbuja inmobiliaria. Los más conservadores a este respecto son idealista y el INE. El portal inmobiliario asegura que, según sus datos, el precio medio de venta de los inmuebles que anuncia fue en noviembre de 1.831 euros por metro cuadrado, un 11,5% más bajos que los 2.046 euros de noviembre de 2007, cuando, según su análisis, tocaron techo. El instituto público estima que aunque los precios se encuentran un 6,6% por encima de los niveles prepandemia, todavía están un 12% por debajo de los máximos de 2007.

Más abultada es todavía la diferencia que calculan el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), Pisos.com, Sociedad de Tasación y Tinsa. Todos ellos estiman que los valores actuales están todavía más de un 20% por debajo de los máximos alcanzados durante la época previa al estallido de la burbuja inmobiliaria. El que refleja el mayor trecho para recuperar esos niveles es el Índice Imie de Tinsa, que en diciembre calculaba un precio medio de 1.625 euros, frente a los 2.284 de ese mismo mes de 2007. Es decir, una diferencia del 28,9%. Muy parecida (26,6%) es la diferencia que aprecian su competidora Sociedad de Tasación (26,6%) y el portal Pisos.com (24,9%). La otra fuente oficial junto al INE, la del Mitma, estimaba en el tercer trimestre del pasado año un precio medio para metro cuadrado de 1.661 euros frente a los 2.101 que contabilizó en el primer trimestre de 2008, lo que arroja una diferencia de un 21% entre uno y otro precio.

Capacidad de compra

La percepción de que los precios de la vivienda siguen siendo muy elevados a pesar de que las estadísticas afirman lo contrario podría emanar también de la sensación que tienen los compradores de que la evolución de los salarios no ha sido demasiado favorable en los últimos años. Sin embargo, lo cierto es también que los indicadores de esfuerzo, que miden el número de años de ingresos familiares íntegros que son necesarios para pagar una casa, también están lejos de los que había durante la burbuja. El de Sociedad de Tasación asegura que en el último trimestre de 2021 eran necesarios 7,8 años, mientras que en el mismo periodo de 2006 eran 13,7 años.

Si la percepción el pasado año era que los precios estaban caros, es muy probable que este ejercicio siga parecida porque todo hace aventurar quelos precios van a seguir subiendo. En condiciones normales, el ciclo alcista del precio de la vivienda debería estar tocando a su fin. Sin embargo, como ha puesto de manifiesto recientemente Sociedad de Tasación en un informe, es muy probable que se prolongue más allá de 2023. Hay, según aseguran, una serie de variables que “podrían favorecer que el ciclo se alargue más en el tiempo, tanto en la obra nueva como en la vivienda usada”. En el primer caso, los principales factores que se deben tener en cuenta son la falta de “stock” disponible (sobre todo en las zonas con mayor demanda como Madrid o Barcelona), una demanda más acelerada que la oferta, el aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada. En el caso de la vivienda usada, el impacto de los fondos Next Generation de la Unión Europea es la variable más determinante.

Un análisis en el que, a grandes rasgos, ha coincidido también el Banco de España hace unas semanas y que también destaca Pedro Álvarez Ondina, de CaixaBank Research, en un reciente análisis titulado “La pujanza de la demanda de vivienda, una de las sorpresas más positivas de 2021″. “A corto plazo, el mayor tirón de la demanda respecto a la oferta, el encarecimiento de los costes de construcción (este efecto está siendo más persistente de lo esperado inicialmente), así como la propia inercia que suele tener el precio de la vivienda son factores que sugieren que este seguirá teniendo recorrido al alza”, asegura el informe.

Idealista también está en esta línea. Según su Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI), el 88% de las agencias que han participado para su elaboración afirman que los precios de venta en sus zonas de trabajo se mantendrán o subirán en los próximos meses. Mientras, el 12% restante contesta que los precios bajarán.

Desde la inmobiliario Solvia aseguran que aunque los precios estarán condicionados por varios factores, como la inflación, la influencia del fin de las moratorias en el segundo semestre o la escasez de suministros, “las previsiones parecen indicar que los precios de la vivienda continuarán al alza. Eso sí, con pequeñas fluctuaciones, mostrando incrementos moderados de aproximadamente el 3%, pudiendo llegar hasta el 6%, según las recientes previsiones de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV)”.