"Guetos" y viviendas en mal estado, los riesgos del parque público que quiere levantar el Gobierno

Entre los planes del Gobierno para dar respuesta al problema de la vivienda social figura levantar un gran parque público para alquiler asequible. La apuesta viene recogida en la Ley de Vivienda y ha sido refrendada por los múltiples anuncios realizados en las últimas semanas por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, que ha prometido por ejemplo levantar 43.000 pisos con fondos europeos, otros 20.000 en terrenos del Ministerio de Defensa y 15.000 más en terrenos de la Sareb. Pero un gran parque público entraña también unos importantes riesgos como el de su mantenimiento, el tiempo de ejecución o el posible surgimiento de zonas marginales.

Como advierte Fedea en sus "Notas sobre el proyecto de la ley de vivienda", varios son los desafíos a que se enfrenta. La apuesta, dice el análisis, puede ser positiva "si tales parques se mantienen en dimensiones razonables, pero el progreso en este campo será necesariamente lento y absorberá muchos recursos que quizás sería más eficiente destinar a ayudas monetarias al alquiler para las familias con menores rentas", explica en primer lugar. Sobre este tipo de ayudas directas, el experto en vivienda José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y Premio Rey Jaime I de Economía; advirtió la semana pasada de que, en otros países como Francia, Reino Unido o Finlandia, medidas como bonos jóvenes para vivienda fueron capturados entre el 50 y el 70% por los propietarios de vivienda reduciendo su efectividad.

El centro de estudios también considera que existen "riesgos derivados de la dificultad de gestionar eficientemente y mantener en buenas condiciones grandes parques de vivienda pública, así como de evitar la aparición de malas prácticas en su asignación". Además, advierte de que sería importante "tener cuidado para evitar el surgimiento de guetos derivados de la excesiva concentración de viviendas sociales en determinadas zonas". También pone énfasis en que ha de tenerse cuidado con los coeficientes de reserva de suelo para vivienda pública del proyecto puesto que su subida "encarecerá la oferta privada de viviendas".

El documento también es muy crítico con los controles de precios del alquiler que propone la ley porque pueden derivar en problemas no sólo de oferta sino otros como "el deterioro de los inmuebles afectados como resultado de una menor inversión en mantenimiento que intenta mitigar la pérdida de rentabilidad". De igual forma, Fedea advierte de que si los precios “oficiales” no pueden ajustarse para equilibrar oferta y demanda, "esto deberá hacerse de alguna otra manera, lo que generalmente comportará pagos adicionales en negro o por otras vías, o favorecerá a los potenciales inquilinos que los arrendadores puedan considerar más fiables o encontrar más simpáticos con criterios subjetivos". El catedrático de Economía Aplicada en la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) Miguel Ángel López García, en su estudio «Vivienda y política pública: objetivos e instrumentos», ya dio cuenta de algunos de estos efectos en ciudades de Estados Unidos que pusieron en práctica intervenciones del alquiler.

Traslado de responsabilidad

Fedea considera que las herramientas a través de las cuales la ley pretende ejercer el control de preciostrasladan a los bolsillos de los propietarios el coste de políticas sociales de vivienda que deberían asumir las arcas públicas. El centro de estudios advierte de que la norma contempla "una serie de instrumentos que, en última instancia, permiten la expropiación forzosa y no compensada de parte del valor económico de propiedades privadas para financiar actuaciones que se consideran políticas sociales". Fedea añade que "ésta no parece la forma más lógica de financiar una política pública". En su opinión, si se decide que determinados colectivos necesitan ayudas para acceder a una vivienda, "el coste de tales ayudas debería repartirse entre todos de una forma equitativa a través del sistema impositivo". Por tanto, añade, "las administraciones deberían hacerse cargo en primera instancia de los costes relevantes y repercutirlos después al conjunto de la sociedad a través de los impuestos generales que financian su actividad. Lo que no tiene sentido es cargárselos, en todo o en parte, a terceros privados que pasaban por allí", advierte. Hacerlo así "no sólo asegura un reparto injusto de los costes de estas políticas, sino que también se los oculta a la mayoría de la sociedad, dificultando la rendición de cuentas de los gobiernos y su evaluación por los ciudadanos", advierte la nota.

En su análisis sobre los efectos que la aplicación de estas herramientas tendrán en el mercado del alquiler, Fedea concluye que, en conjunto, "rebajan la rentabilidad de la inversión en vivienda destinada al alquiler o incrementan su riesgo percibido, reduciendo por tanto su oferta inmediata y futura mediante la retirada de inmuebles del mercado y una menor inversión para incorporar otros nuevos".

El informe añade que las restricciones o penalizaciones, además, son generalmente mayores en el caso de los llamados “grandes tenedores” (los propietarios de más de diez viviendas, aunque su número se puede rebajar a cinco si se concentran en un área tensionada), lo que, según el centro de análisis, "tiende a desincentivar la entrada de empresas y alquiladores profesionales en un mercado que se beneficiaría mucho de una mayor profesionalización". En cualquier caso, concluye, "todas estas medidas tenderán a limitar la oferta, aumentando aún más los alquileres o incrementando el exceso de demanda si estos se limitan. En este último caso, los beneficiados serán los inquilinos ya existentes a expensas de los propietarios (que no siempre son más ricos) y de los aspirantes a inquilinos, que en parte se verán excluidos del mercado".

Fedea considera que, en la medida en la que la escasez de vivienda en alquiler está relacionada con la inseguridad jurídica y la percepción de riesgo elevado que ésta genera entre los potenciales arrendatarios, podría ser útil recuperar la idea de crear agencias públicas de alquiler, que puedan ofrecer a los propietarios una garantía creíble de cobro puntual de los alquileres y de las posibles deudas que puedan dejar los inquilinos, así como la seguridad de una rápida recuperación de los inmuebles en caso de problemas con los arrendadores.