¿Es posible vender una vivienda alquilada?

La necesidad de liquidez, el deseo de desprenderse de sus propiedades u otro tipo de circunstancias pueden empujar a muchos propietarios a tomar la decisión de vender sus viviendas. Sin embargo, cuando existe un contrato de alquiler vigente, puede surgir la duda de si hacerlo es posible.

Desde Alquiler Seguro recordamos que la ley contempla la venta de un inmueble alquilado, pero existen algunas consideraciones que se deben tener en cuenta a la hora de enfrentarse a una operación de este tipo.

La enajenación de un inmueble arrendado está regulada en el Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Así, en el caso que el arrendador quiera vender su propiedad, está obligado a comunicárselo al inquilino en el plazo de los 30 días previos a la fecha establecida para la compraventa.

En esta comunicación deben figurar de forma precisa los siguientes datos:

• El precio de la venta.
• La forma de pago.
• Las cargas que pudiera tener la vivienda.
• Cualquier otra información relevante que influya en la compraventa.

El propietario, además, también tiene la obligación de poner en conocimiento del comprador la existencia de un contrato de alquiler vigente.

Una vez que el propietario da cuenta al inquilino de su intención de poner en venta la vivienda, el arrendatario debe saber que dispone de una serie de derechos de adquisición preferente, según recoge el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• Derecho de tanteo: desde que el vendedor comunica fehacientemente las condiciones de venta al inquilino, este goza de un plazo de 30 días naturales para adquirir la vivienda alquilada antes que cualquier tercero.
• Derecho de retracto: si no se le ha comunicado al inquilino la intención de venta de la vivienda o se ha hecho por unas condiciones inferiores a las que se le habían trasladado, podrá impugnar la operación también en un plazo de 30 días naturales.

Únicamente hay dos excepciones en los que no se puede ejercitar el derecho de tanteo y retracto por parte del inquilino, tal y como recoge el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• Si el arrendador es propietario de todas las viviendas de un edificio (entre las que se incluye la vivienda arrendada) y pretende la venta conjunta de todas ellas.
• Si se venden de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble en el que está incluida la vivienda arrendada.

De cualquier manera, cabe destacar que, en la actualidad, la mayoría de contratos de alquiler suelen incluir una cláusula por la que los arrendatarios renuncian a estos derechos de adquisición preferente, de forma que quedan invalidados en el caso de que el propietario decida desprenderse de su inmueble.

Sin embargo, es importante señalar que la venta de una vivienda alquilada no significa la finalización del contrato de arrendamiento. Una vez que se formaliza la operación sin que el inquilino haya ejercitado estos derechos de adquisición preferente, el comprador tiene la obligación de mantener el alquiler subrogándose en todos los derechos y obligaciones que tenía el anterior propietario, mientras que el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta que termine el acuerdo pactado con el arrendador inicial.

En Alquiler Seguro señalamos que, tal y como establece el Real Decreto-ley 7/2019, la obligación principal del comprador de la vivienda será respetar el tiempo de duración que quede por cumplir de arrendamiento. Por tanto, deberá respetar todas las condiciones del contrato de alquiler y las posibles prórrogas aplicables según la legislación vigente.