Año I de la Ley de Vivienda: más demanda de alquiler insatisfecha que nunca en un mercado en el que ser inquilino se ha convertido en "un privilegio"

Si acceder a una vivienda en régimen de alquiler era ya todo un desafío para los colectivos más vulnerables antes de la aprobación de la Ley de Vivienda, su aplicación ha terminado por convertir en una suerte de jungla el mercado de los arrendamientos y, paradójicamente, casi por expulsar del mismo a aquellos a los que prometía que ayudaría.

Un año después de su aprobación y puesta en marcha, el balance de la norma que se hace desde el sector inmobiliario no puede ser más unánime y demoledor: ha introducido una inseguridad jurídica que ha menguado la oferta, tensando así los precios y empeorando una situación que, como dice Francisco Iñareta, portavoz de idealista, «ya era alarmante».

Nada de lo que ha ocurrido con la Ley de Vivienda parecía imprevisible. Muy al contrario, como recuerda Iñareta, en otros lugares del mundo como Berlín o algunas ciudades de EE UU en los que se ha apostado también por medidas intervencionistas como las que recoge la norma, como la limitación de los precios, se habían producido los mismos efectos que se están dando ahora en España. Los topes en la revisión de las rentas del 2% para el año pasado y del 3% para 2024, que han limitado la rentabilidad de los pisos en alquiler -la pérdida media sería de unos 2.000 euros al mes según cálculos de la asociación de propietarios Asval, que aglutina más de 100.000 viviendas en cartera-; así como la inseguridad jurídica que, según Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general y asesor jurídico de la patronal inmobiliaria madrileña Amadei, perciben muchos propietarios, han reducido drásticamente la oferta de viviendas en alquiler. Idealista calcula que la caída en el último año ha sido del 15%. Desde Fotocasa la elevan hasta el 25% y la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), hasta el 30%. Y Alquiler Seguro calcula que el mercado perderá 100.000 unidades para arrendar entre 2023 y 2024.

Fotocasa asegura que, según sondeo realizado a 8.000 personas activas en el sector inmobiliario, uno de cada cinco ofertantes de arrendamiento (20%) que conocen la regulación se plantea seriamente pasar a alquilar las habitaciones de manera individual, mientras que aproximadamente uno de cada cuatro (24%) afirma que alquilará exclusivamente para alquileres vacacionales, y una tercera parte (31%) señala que alquilará para periodos temporales.

Alquileres de temporada y turísticos

«Muchos propietarios han decidido vender o utilizar otro tipo de contratos para alquilar como el de temporada o el turístico», así como por habitaciones, añade la abogada experta en inmobiliario Arantxa Goenaga, de AF Legis. «Los pequeños propietarios, que suponen el 95% de la oferta en el mercado, han entrado en pánico ante la falta de seguridad jurídica y el miedo a los impagos, lo que ha provocado una progresiva e importante fuga del alquiler tradicional a otras modalidades», secunda José María Alfaro, presidente de FAI. Sólo en el primer trimestre del año, los alquileres de temporada se han disparado un 11% y ya representan el 56% del mercado, según calcula idealista. Estas modalidades de alquiler escapan al control de la Ley de Vivienda y permiten a sus propietarios evitar los topes de precios. Por eso, según los expertos, han crecido exponencialmente. Consciente de esta vía de agua, el Ministerio de Vivienda estudia ahora cómo intervenir estas tres modalidades de arrendamiento.

Como consecuencia de esta reducción de la oferta, los precios de los alquileres han seguido creciendo en el último año «a doble dígito», según advierte Iñareta. En abril, pisos.com registró un incremento interanual de los alquileres del 7,64%, mientras que Fotocasa lo situó en un 5,2%, con precios récord en once de las diecisiete comunidades autónomas.

La escasez de oferta ha convertido en «una odisea» ser inquilino, como asegura Ferran Font, jefe de Estudios de pisos.com, o un privilegio, según José María Alfaro. «Hay más demanda insatisfecha que nunca», añade María Matos, jefa de Estudios de Fotocasa. Según sus datos, los inquilinos que buscan casa y no la encuentran han pasado del 13,5% al 16,5% el último año.

La competencia por hacerse con uno de los cada vez más escasos pisos en alquiler es tal que Iñareta asegura que, según los datos recopilados por idealista, hay hasta 40 familias compitiendo por cada vivienda que se anuncia en Madrid o Barcelona, cantidad que Alquiler Seguro eleva hasta las 50. Por contextualizar esta cifra, la compañía calcula que el número de pretendientes por cada alquiler antes de la pandemia era de 19, menos de la mitad de las que ahora calculan ambas fuentes.

Al haber más familias buscando un alquiler y cada vez menos viviendas disponibles, los propietarios tienen cada vez más aspirantes entre los que realizar su «casting». Y sus condiciones, como coinciden Iñareta y Matos, son cada vez más exigentes. Los propietarios buscan perfiles solventes y más garantías frente a destrozos o para poder recuperar su vivienda, lo que «prácticamente ha excluido a grandes colectivos de familias vulnerables y jóvenes del mercado», asegura Iñareta.

Por cada vivienda para alquilar que sale al mercado hay entre 40 y 50 pretendientes

Matos también advierte de que la ley está teniendo efectos nocivos en el sector promotor. En Cataluña, la única comunidad autónoma que ha declarado zonas tensionadas y ha aplicado los límites que conlleva, «más de la mitad de los promotores y constructoras han parado su inversión y más del 10% ha trasladado su actividad inmobiliaria a aquellas zonas que no aplican esta medida», asegura la directiva de Fotocasa.

A pesar del rechazo casi unánime que la ley suscita en el sector, el Tribunal Constitucional, con salvedades en algunos aspectos como los referidos a la regulación de las viviendas de protección oficial; acaba de avalar su articulado. Un motivo más de preocupación, según Martínez Caja, «que genera más inseguridad y miedo a que el próximo paso del Gobierno sea intentar que las zonas tensionadas proliferen por todo el territorio nacional».

Por el momento, la medida más controvertida de la ley, la declaración de zonas tensionadas, ha fracasado en su intento de generalizarse por toda España. Más allá de Cataluña, sólo Navarra y Asturias, gobernadas por el Partido Socialista en coalición con otros partidos, se han interesado por implantar estas áreas y los limites de precios que llevan aparejados. El resto, incluida Castilla-La Mancha, también en manos de los socialistas, se ha mostrado reacia a aplicar una medida que, según el Partido Popular, no contribuye a solucionar el problema.